REITとは？不動産投資とはどう違う？仕組みや特徴を解説
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REIT（リート）とはどのような投資商品なのでしょうか？本稿では、基本的な商品内容やメリット・デメリット、通常の不動産投資との違いも含めて解説します。
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そもそもREITってなに？
英語で不動産投資信託を意味するReal Estate Investment Trust の頭文字をとった略称のREIT。不動産市場での投資収益を目指す商品ですが、実物の不動産を購入して所有する不動産投資とは異なります。まずはその特徴を見ていきましょう。J-REITについても確認します。
REITは不動産投資信託のこと
REITとは、多数の投資家から集めた資金で不動産を中心に投資する『不動産投資信託』のことを指します。REITの投資対象には、マンションやオフィスビル、ホテル・リゾート、商業施設などの不動産が含まれ、投資対象資産から得た家賃収入や売買差益などの収益が、持ち分に合わせて投資家に分配されます。
REITの多くは金融商品取引所に上場されており、いつでも売買が可能です。上場しているREITは、日々価格がリアルタイムで変動しており、上場株式と同様に指値でも成行でも注文が行えます。
J-REITも知っておこう
J-REITはJAPANの頭文字『J』を付けた不動産投資信託で、日本国内で組成されたREITを指します。仕組みそのものは、海外の不動産を扱うREITと変わりません。
異なるのは、J-REITの投資対象が日本国内の不動産に限られることと、海外のREITは不動産開発も行なえるものが多いことに対し、J-REITは法律上不動産開発などの業務を行えない点です。そのため、家賃収入を得られる既存の不動産が投資対象となることから、比較的安定した運営が行われる特徴があるといわれています。
REITにはどんなメリットがある？
不動産投資をしてみたいと思っていても、資金や流動性・維持管理の面で難しそうだと感じている人もいるでしょう。不動産投資の難易度を高めている点を解消し、不動産による資産運用に挑戦できるのがREITです。
少額から始められる
REITは数万円程度の資金があれば始められます。また個別のREITを投資対象とする『REITファンド』なら、100円ほどの予算から買える商品もあり手軽です。
少額で始められる上、複数の不動産に分散投資できるのも特徴といえます。さまざまな地域や業態の不動産を扱っているREITを買えば、自動的にリスク分散が可能です。
一方、自分でマンションやオフィスビルなどの不動産を購入する通常の不動産投資では、数千万円以上の資金が必要になります。ローンを借りられたとしても、返済をしていかなければいけません。
加えて、大きな資金を使っても複数の不動産に投資するには時間がかかり、リスク分散しにくい点も異なります。
換金性が高い
証券取引所に上場している商品を選べば、REITの売買は自由なタイミングで実施できます。投資したいと思えばすぐに購入でき、売却し現金化したいと思ったときもすぐに換金可能です。
実物の不動産を運用している場合、すぐには換金できません。物件を売りに出したとしても売れない可能性もあるでしょう。スムーズに買い手が見つかっても手続きに時間がかかるため、現金化するまで、早くても数カ月は必要です。
すぐに現金化したい状況になったときでも、REITなら対応できます。
不動産管理の手間がかからない
管理に手間がかからないのもREITのメリットといえます。投資家は実物の不動産を買うわけではなく、必要な管理はすべて経験豊富な不動産運用のプロが行うからです。
不動産から収益を得るには、日頃のメンテナンスが欠かせません。大規模な修繕やリフォームが必要なタイミングもあるでしょう。賃貸する顧客を探す手間もかかります。
実物の不動産を所有しないREITへの投資は、これらの手間をかけずに間接的にさまざまな不動産に分散投資し収益を得られる商品です。
REITのデメリットは？
実物の不動産を所有する投資より、手軽に始めやすいというREITのメリットについて確認しました。しかし、REITにはメリットだけでなくデメリットもあります。
災害に遭うリスクがある
REITのデメリットとしてまず挙げられるのが、災害によるリスクです。買っているのはあくまでも金融商品ですが、REITの収益源は実際に存在する不動産です。そのため、さまざまな災害の被害により収益を得られなくなるリスクがある点に注意しましょう。
例えば台風の被害で大規模な補修が必要になった場合、工事が終わるまで家賃収入を得られません。その期間は分配金が減ってしまうでしょう。
災害のリスクを軽減するには、投資対象の不動産が所在している地域を確認するのが有効です。特定の地域に集中していると、一気にすべてが被害を受けるかもしれないため、地域が分散している方がよいでしょう。
また、不動産の所在している場所のハザードマップも確認しておくと参考になります。
運営元が倒産するリスクがある
運営元の投資法人の倒産により上場が廃止されるリスクもあります。運営元の資金調達が滞り倒産しするとREITは上場廃止になります。
上場廃止になったからといって、不動産の価値がなくなるわけではありません。そのため運営元が不動産を売却し、売却金から投資家へ分配が行われる可能性もあります。
しかし、上場廃止により、流動性が低くなることで価格が大幅に下落する可能性があります。また、倒産により運営元の投資法人が清算される際には、すべての債権者への弁済をした後の資産が投資家に配分されるため、投資金額全額が戻ってこない可能性もあります。
実際に不動産を所有するわけではない
実物の不動産を保有できない点もREITのデメリットです。たとえ数千万円の資金を投資したとしても、不動産を買ったことにはなりません。
あくまでも購入しているのは金融商品です。そのため借り手が付いていなくても、投資対象のマンションの1室に住むといったことはできません。
また投資対象の不動産を投資家の一存で売却する処分も、原則としてできない仕組みです。
REITはどうやって始めればいい？
REITは、個別銘柄を選んで証券会社で購入することができますが、個別のREITを投資対象とした金融商品に投資をすることも可能です。さまざまな投資方法を見ていきましょう。
REITの個別銘柄に投資
J-REITには、投資対象資産をオフィス、住居、商業施設等の用途に絞った「単一用途特化型REIT」と複数の用途に分散投資する「複数用途型REIT」があります。さらに、複数用途型は２つの用途の不動産に投資する「複合型」、３つ以上の用途の不動産に投資する、あるいは用途を限定していない「総合型」に分かれます。
不動産の種類によって特色が違います。例えば、一般的にオフィスビルは景気の影響を受けやすく、住居は景気に左右されにくいと考えられます。複数用途型REITの総合型は一つのREITで最も分散投資ができるというメリットがあります。
REITに投資するファンドへの投資
どのREITに投資すべきかわからない場合や複数のREITに投資したい場合にはREITファンドに投資することも可能です。J-REITを対象とするものから、幅広く海外REITにも投資しているファンドやREIT以外の資産にも分散投資するファンドもあります。
こうしたファンドは少額から投資でき、積み立て投資にも向いています。一方、直接個別REITに投資することに比べ、信託報酬等ファンド保有期間中追加のコストが発生する点には注意が必要です。
REIT ETFへの投資
複数のREITに分散投資を行う方法としてREIT指数に連動するETFに投資することも可能です。ETFとは、市場全体の動きを示す指標等に連動する投資信託で金融商品取引所に上場しているものを指します。（ETFについては「ETFとは？」をお読みください。）
例えば、東証REIT指数を対象としたETFに投資すると東京証券取引所に上場しているREIT全銘柄に投資することと同じ効果が得られます。ETFは一般的に投資信託より運用コストが低く、市場でいつでも売買できるという特徴があります。
幅広い分散投資を行う際に、株や債券とは違った値動きをする不動産にも投資をすることが有効ですが、REIT型ETFはその投資を簡単に行うことを可能にします。資産運用サービス「トラノコ」もREIT ETFを投資対象としています。
まとめ
REITとは、不動産投資信託と呼ばれる商品です。投資家から資金を集めプロが不動産で運用します。運用の結果として得られた利益は、持ち分に合わせて分配される仕組みです。
不動産を自分で保有する投資の場合、大きな資金がなければ挑戦できません。運用するには日頃の管理も必要で、現金化したいときの流動性に欠ける部分もあります。
一方REITであれば、必要な資金が少なく管理は不要です。証券取引所で売買されているため、いつでも売れる流動性の高さも魅力です。
少ない資金でも間接的に不動産へ投資できる手法として、REITの個別銘柄への投資のほか、REITファンドや REIT ETFへの投資も有効です。
