住居を売却する場合、確定申告が必要か気になるのではないでしょうか。不動産を売却したときの税金は、給与などの所得とは計算方法が異なります。今回は、住居の売却で確定申告が必要なケースや税金の計算方法、手続きの流れについて解説します。

住居を売却したら確定申告は必要？

住居の売却で確定申告が必要かどうかは、状況によって変わってきます。まずは、確定申告の必要性の判断基準について見ていきましょう。

確定申告が必要なケース

住居の売却で確定申告が必要なケースは次の2つです。

• 所得（売却益）が発生した場合
• 特別控除の適用を受ける場合

「購入時より高く売れた」など、持ち家の売却で所得（売却益）が発生すると税金がかかるため、確定申告をしなくてはなりません。

また、一定の要件を満たして特別控除の適用を受ける場合も確定申告が必要です。特別控除には税負担を減らす効果があり、納税額がゼロになることもあります。特別控除について詳しく知りたい場合は、税務署や税理士などの専門家に相談しましょう。

確定申告が不要なケース

「購入時より安く売却した」など、持ち家の売却で所得が発生しない場合は税金がかからないため、確定申告は原則不要です。

ただし、確定申告をして「譲渡損失の繰越控除・損益通算の特例」を受けることで、翌年以降の税金が減ることもあります。詳しくは、税務署や税理士などにご確認ください。

住居の売却でかかる譲渡所得税の計算方法

住居の売却でかかる税金を「譲渡所得税」といいます。譲渡所得税額は次の算式で計算します。

売却価額－（取得費＋必要経費）－特別控除額 ＝ 譲渡所得金額 譲渡所得金額×税率 ＝ 譲渡所得税額

 

計算式の各項目の内容は以下の通りです。

項目	内容
売却価額	住居の売却価額
取得費	売却した住居の購入代金や仲介手数料などの合計額（建物は減価償却費相当額を控除）
必要経費	仲介手数料、測量費など売却に直接要した費用など
特別控除額	3,000万円の特別控除の特例など
税率	20.315％または39.63％（詳細は後述）

 

仮に持ち家（取得費3,000万円）を3,500万円で売却し、必要経費が120万円かかった場合は次のように計算します。

• 譲渡所得金額：3,500万円－（3,000万円＋120万円）＝380万円
• 譲渡所得税額：380万円×20.315％＝77万1,970円

税率は所有期間によって異なる

売却した年の1月1日現在で、物件の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に該当し、税率は以下のようになります。

区分	税率
長期譲渡所得	20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）
短期譲渡所得	39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％）

 

住居を購入後、短期間で売却すると高い税率が適用され、税負担が増える可能性がある点に注意しましょう。

住居を売却した際の確定申告方法は2種類

住居を売却して確定申告が必要な場合、手続きの方法は2種類あります。それぞれメリット・デメリットがあるので、自分に合った方法を選択するといいでしょう。

個人で申告手続きを行う

自分自身で税額を計算し、確定申告書を作成して税務署に提出する方法です。申告手続きをすべて自分で行えば、費用をかけずに確定申告ができます。

ただし、住居の売却にかかる税金は計算方法が複雑で、手続きに時間と手間がかかります。計算ミスをしたり、必要書類に不足があったりすると、申告のやり直しが生じるかもしれません。

個人で申告手続きを行う方法は、税金の知識がある人や不動産売却の確定申告をやったことがある人に向いているでしょう。

税理士に代行を依頼する

自分で申告手続きを行うのが難しい場合は、税理士に代行してもらうことも可能です。税の専門家である税理士であれば、法律に基づいて正しい申告を行ってくれます。手間が省けるうえに、特別控除の適用など節税に関するアドバイスを受けられるのもメリットです。

一方で、税理士に依頼する場合は費用が発生します。金額は税理士によって異なるため、複数の税理士から見積もりをとり、比較・検討して依頼先を選ぶといいでしょう。

住居売却の確定申告手続きの流れ

住居の売却で確定申告を行う場合、以下の流れで手続きを進めます。

1. 必要書類を準備する
2. 譲渡所得税を計算する
3. 確定申告書を作成する
4. 税務署に申告書を提出して税金を納付する

※原則として、確定申告期間は売却した翌年の2月16日～3月15日

譲渡所得税の計算方法はすでに説明したため、ここでは必要書類と確定申告の作成・提出方法、税金の納付方法について見ていきましょう。

必要書類

住居の売却で確定申告をする際に準備する主な書類は以下の通りです。

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 住居売却時の売買契約書の写しなど
• 住居取得時の売買契約書の写しなど
• 登記事項証明書（登記簿謄本）

譲渡所得の内訳書は、売却した住居の譲渡所得金額を計算するための明細書です。所在地や購入金額、売却価額などの詳細を記載し、確定申告書に添付して提出する必要があります。

譲渡所得の内訳書の内容を証明するために、売買契約書や登記事項証明書などの書類も準備しなくてはなりません。

確定申告書と譲渡所得の内訳書は最寄りの税務署や国税庁のホームページ、登記事項証明書は法務局で入手できます。売買契約書などの資料については、手元にあるかを確認して準備しましょう。

特別控除などの特例の適用を受ける場合は、さらに必要書類が追加されることがあります。状況に応じて、税務署や税理士に相談しましょう。

確定申告書の作成・提出方法

確定申告書の作成方法は複数ありますが、自分で作成する場合は国税庁の「確定申告書作成コーナー」を利用するのがおすすめです。売買契約書や領収書を確認し、画面の案内に沿って売却価額や必要経費などを入力すれば、税額が自動計算されます。

作成した確定申告書はe-Tax（電子申告）で送信、または印刷して郵送などで税務署に提出します。

自分で作成するのが難しい場合は、「確定申告会場」に行ってスタッフのサポートを受けながら作成する方法もあります。確定申告期間中に設置され、申告書の提出も受け付けています。確定申告会場の場所がわからない場合は、最寄りの税務署に確認しましょう。

なお、確定申告会場に入場するには「入場整理券」が必要です。各会場で当日配布されますが、LINEアプリで事前に取得することも可能です。

参考：国税庁 確定申告書作成コーナー

税金の納付方法

確定申告書の提出後に、納付書の送付や納税通知などが送られてくることはありません。確定した税額は、次のような方法で納期限（原則として毎年3月15日。土日祝の場合は翌平日）までに納付する必要があります。

• 振替納税（口座振替）
• 現金納付
• クレジットカード納付

振替納税は、納税者自身の預貯金口座からの引き落としで納付する方法です。振替納税を利用する場合は、納期限までに「預貯金口座振替依頼書」を税務署または金融機関へ提出します。

現金納付は、納付書を添えて納期限までに金融機関または税務署で納付する方法です。納付書は、金融機関・税務署で用意されています。

また、インターネット上の「国税クレジットカードお支払いサイト」から、クレジットカードで納付することも可能です。

上記のほかにも、「インターネットバンキング」「スマホアプリ納付」「コンビニ納付」など複数の方法が用意されているので、自分に合った方法を選んで納付しましょう。

参考：国税クレジットカードお支払いサイト